검찰이 대장동 개발 사업 의혹 핵심 인물로 유동규 전 성남도시개발공사 기획본부장이 떠올랐다.  2일 검찰에 따르면 서울중앙지검 대장동 개발 의혹 사건 전담수사팀(팀장 김태훈)은 전날 유 전 본부장을 피의자 신분으로 체포해 조사했다.

대장동 개발의 공공부문 책임자로서 개발사업 시행사인 ‘성남의뜰’ 주주 구성과 수익금 배당 방식을 설계하면서 화천대유 측에 개발이익을 요구했다는 주장이 나오는 가운데, 유 전 본부장은 "이는 와전된 것이지 사실이 아니다"라고 해명하고 나섰다. 

야당과 보수언론들은  '이재명 지사가 꼬리자르기를 하고 있다'며 연일 공세를 퍼붓고 있다. 

김윤우 변호사(법무법인 유준)는 "유동규가 부정에 연루되어 있더라도 이 사건을 이재명 지사의 부정으로 연결짓기는 무리"라며 "사업구조의 설계에 이재명 지사의 부정이 개입되어 있었다면, 2016년 연말의 1,120억원 공공기여 추가는 상식적으로 발생할 수 없다. 그랬다면 오히려 화천대유측이 ‘붙어보자는 거냐’며 달려들었을 것"이라고 주장했다.

이어 "김모 회계사, 정민용 변호사의 인적 관계를 알고 채용을 하지 말았어야 하고, 이로 인해 부정부패의 검은 그림자가 공사에 들어오지 못하게 막았어야 할 책임이 있다면, 그 책임은 부정할 수 없을 것"이라면서도, "모든 책임을 이재명 지사측이 져야 한다면, 앞으로 부동산 개발이익을 공공으로 환수하려고 노력하는 정치인이나 단체장은 없을 것"이라고 우려했다.

다음은 김윤우 변호사의 자문자답 형식의 기고. 

- 유동규 수사는 어떻게 봐야 할까요?

유동규 전 성남도개공 개발본부장에 대한 수사가 개시되었다고 합니다 유동규에 대한 수사를 보기 전에 2010년으로 돌아가 볼 필요가 있습니다.

2010년 6월 LH는 대장동 개발사업 철회를 결정합니다. 그 후 1달만에 이재명 성남시장이 당선되어 100% 공영개발사업으로 변경하겠다고 선언합니다. 그리고 한나라당의 부정한 커넥션 의혹을 제기합니다.

그 후 2014년 2월 7일 대장동 개발사업 관련 뇌물을 수수한 새누리당 소속 성남시의원 수사가 시작되고, 2015년 7월 수원지검은 ‘분당 대장동 도시개발사업 비리 사건 중간 수사결과’를 발표합니다.

발표내용에 따르면, 이강길은 회삿돈 99억원을 횡령해 일부를 새누리당 성남시의원과 LH 관계자 등에게 뇌물로 건넸고, 신영수 국회의원 친동생에게도 2억원을 뇌물로 건넸으며, 경기도생활체육단체 회장 김모씨와 감정평가사 민모씨도 제3자 뇌물취득 혐의로 기소했습니다. 한나라당 중앙청년위 부위원장 남욱 변호사에게도 8억 3천만원을 건넸습니다.  이강길과 남욱 등 6명은 구속기소되었고, 3명이 불구속 기소되었습니다. 

그런데 이때 위 회사의 이사였던 정영학은 참고인 조사만 받았습니다. 이강길의 1심 판결문에서 정영학은 30차례나 언급된다고 합니다. 2009년 11월 이강길이 한나라당 중앙청년위 부위원장 남욱에게 돈을 주기 위한 돈세탁을 해줬고, 2010년 1월 이강길의 동업자 김모씨에게 성남시의원 최모씨를 소개하고, 청탁하고, 2010년 6월 이강길과 함께 성남시의원 최씨에게 현금 1억원을 줬다고 합니다. 그런데도 참고인조사만 받고 기소되지 않았습니다. 

뭔가 영화 유주얼 서스펙트의 카이저 소제 같지 않습니까?

위 수사 이후 이강길은 11개 저축은행으로부터 1,805억원의 대출을 받아 토지를 매입했기 때문에 매년 이자만 117억원에 달하는 어려운 사정에 놓여 2011년 3월경 한나라당 중앙청년위 부위원장 남욱 변호사에게 회사를 넘겼다고 합니다. 남욱 변호사는 정영학 회계사의 도움으로 회사를 인수할 수 있었다고 합니다. 정영학 회계사와 남욱 변호사가 파트너였던 이강길과 틀어졌기 때문입니다. 그런데 그 시점이 2010년 6월 LH가 100% 공공개발을 포기한 이후입니다. 이들은 이재명 성남시장을 무시하고 민영개발을 할 수 있다는 확신을 갖고 있었던 것입니다. 

2010년 이재명 성남시장 취임 이후 민간사업자 공모시점인 2015년까지 새누리당 성남시의원들의 지원사격에 관한 기록은 매우 많습니다. ‘사업성이 없으니 공공개발 하지 마라’부터, ‘망하든 말든 알아서 할 테니 민간개발 인허가 해줘라’ 등등 셀 수 없을 정도입니다. 행정안전부는 보상금 지급을 위한 지방채 발행을 불승인하여 공공개발을 막았습니다.

이후 2014년 한나라당 중앙청년위 부위원장 남욱 변호사는 대학 1년 후배 정민용 변호사를 2014년 성남도개공 전략사업실 투자사업팀장(전문계약직 4급)으로 앉힌다고 합니다. 정민용 변호사는 내부 절대평가, 외부 상대평가 모두 위원으로 참여했다고 합니다. 

또 정영학 회계사는 같은 회계법인에 근무했던 인연이 있는 김모 회계사를 성남도개공 전략사업실 실장(전문계약직 3급)으로 앉혔다는 보도가 있지만, 이를 두 회계사들은 부인하고 있습니다.

이들이 보통주가 의결권의 1%지만, 개발이익 중 우선주를 주고 남은 모든 것을 가져가는 모델을 만들었을 것입니다. 이 모델을 최초로 만든 것은 정영학 회계사라고 합니다. 그리고 그러한 특혜를 주는 민간사업자 공모 제안서를 만들었을 것입니다. 유동규는 이들의 보고를 받고 결재를 했겠지만, 그걸 직접 만들 수 있는 학력, 경력을 전혀 갖추지 못했습니다. 

그러나 남욱 변호사는 이미 도주했고, 나머지 사람들만 수사대상에 올랐습니다. 정민용 변호사는 매주 일요일마다 서울 서초동 천화동인 4호 사무실에서 남 변호사 등과 함께 회의를 했고, 대장동 관련 정보를 가져다 줬고, 남 변호사와 논의했으며, 남 변호사와 취미생활도 함께 하는 친한 사이였다고 합니다 같은 회계법인에 근무했었던 김모 회계사와 정영학 회계사도 수사대상이 되어야 합니다.

검찰은 2021년 중간 수사결과 발표 당시 카이저 소제를 놓친 우를 또 범하면 안 됩니다. 막강한 고문변호사들이 있음에도 두려워 도주한 남욱 변호사를 반드시 그 역할에 걸맞게 조사해야 합니다. 한나라당 중앙청년위 부위원장 남욱 변호사는 유동규를 제물로 바치고 대선 끝나고 귀국해서 본인 사건을 무마할지 모른다는 우려가 매우 크다는 점을 검찰은 유념해야 합니다. 

2021년 10월 1일 검찰은 제주 경선을 앞두고 거액의 이익을 얻은 정영학 회계사, 김만배 전 편집국장, 남욱 변호사는 불구속인 반면, 복통으로 응급실에 들렀다가 약속시간에 출석하겠다고 한 유동규부터 병원에서 긴급체포했습니다. 선거에 관여하려는 불순한 의도가 아니길 바라고, 공정한 수사인지 의구심이 들지 않도록 해야 할 것입니다. 

그리고 정치권의 압력에 못 이겨 상식에 반하여 수사를 확장해서는 안 됩니다. 사업구조의 설계에 이재명 지사의 부정이 개입되어 있었다면, 2016년 연말의 1,120억원은 공공기여 추가는 상식적으로 발생할 수 없기 때문입니다. 

- 유동규가 부정에 연루되어 있다면, 이 사건은 어떻게 봐야 할까요?

유동규가 부정에 연루되어 있다면, 이 사건은 이재명 지사의 부정을 염려해야 할까요? 답부터 말씀드린다면 아닙니다.

사업구조의 설계에 이재명 지사의 부정이 개입되어 있었다면, 2016년 연말의 1,120억원 공공기여 추가는 상식적으로 발생할 수 없습니다. 그랬다면 오히려 화천대유측이 ‘붙어보자는 거냐’며 달려들었을 겁니다.

이재명 지사가 부정에 개입되어 있지 않다고 하더라도, 김모 회계사, 정민용 변호사의 인적 관계를 알고 채용을 하지 말았어야 하고, 이로 인해 부정부패의 검은 그림자가 공사에 들어오지 못하게 막았어야 할 책임이 있다면, 그 책임은 부정할 수 없습니다.

아마 이재명 지사도 공공이익 환수의 모범적 사례가 절반의 성공 밖에 거두지 못했다는 점은 뼈 아플 것입니다. 그러나 여기서 우리 사회와 나라를 위해 생각해볼 지점이 있습니다.

지금 모든 책임을 이재명 지사측이 져야 한다면, 앞으로 부동산 개발이익을 공공으로 환수하려고 노력하는 정치인이나 단체장은 없을 것입니다. 차라리 민간 100%로 인허가 내주면 자신의 정치적 책임이 없는데, 정치적 압력에 민관합동방식으로 추진하면 자신의 정치적 책임만 커지기 때문입니다.

이렇게 되면 부동산 개발이익은 민간 100%의 돈 잔치 사업이 되고, 이것을 숙주로 하는 기생충들, 즉 떡고물을 얻어먹는 언론, 법조인, 정치인들의 부패는 더욱 번성할 것입니다. 이것이 우리가 바라는 결과일까요? 만약 우리가 원하는 것이 개발이익을 공공에 환수하려는 정치인과 단체장이 늘어나고, 그 결과 부패도 차단하는 것이라면, 뭘 해야 할까요?

우리가 절반의 성공을 격려하고, 부동산 개발이익을 100%, 아니면 50%라도 민간에게 주게 하고, 민간의 개발이익을 나눠먹는 부패의 카르텔을 비판해야 하지 않을까요?

현재 대장동 개발사업으로 공공이 환수한 이익은 5,503억원으로, 민간이 가져간 배당금 4,040억원보다 많습니다. 토건세력의 외압에도 성남도개공의 ‘오염’에도 리더가 중심을 잡으면 공공이익을 지켜낸 것이라고 칭찬할 부분, 아직 남아 있습니다.

- 대장동 도시개발사업이 모범적인 사업인 이유는 무엇인가요?

(1) (개발이익 발생 전에) 사업비로 미리 공공기여를 확보하였습니다.

「개발이익= 개발수익 – 개발비용」입니다. 
성남도시개발공사는 지방공기업법에 따라 개발이익의 사용처가 제한되기 때문에, 성남시가 원하는 공공분야에 마음대로 개발이익을 사용할 수 없습니다. 그래서 성남시가 원하는 공공분야 지출을 개발비용에 녹이는 방식으로 공공기여를 확보했습니다.

대장동 도시개발사업은 대장동에서 차로 20분 거리에 있는 신흥동 제1공단 공원조성비 2,561억원을 개발비용에 포함시킴으로써, 공공기여를 확보했습니다. 그리고 토지가격이 오르자, 신흥동 제1공단 지하주차장 200억원, 북측터널, IC확장, 배수지 920억원을 추가한 1,120억원을 다시 개발비용에 녹이는 방식으로 공공기여를 추가 확보하였습니다. 공공기여가 확보된 3,681억원만큼 민간이 가져갈 개발이익이 감소한 것은 물론입니다.

(2) 사전이익확정방식으로 정산 전에 미리 배당금을 수령하였습니다.

개발비용에 공공기여를 포함시켜 줄어든 개발이익은 당초 3,583억원으로 예상되었습니다. 그러나 사업에서 손실이 발생할 것을 우려한 의회의 염려 때문에 보통주를 받는 것의 대안을 모색하지 않을 수 없었습니다. 보통주는 잘 되면 이익을 더 가져갈 수 있지만, 반대의 경우에는 손실이 발생하여 한푼도 가져가지 못할 수 있기 때문입니다. 또한 민간시행자가 갖은 개발비용을 붙여 정산을 늦추고, 정산결과 배당금이 없는 경우가 많았기 때문입니다. 

이에 성남도시개발공사는 사전이익확정방식을 채택하고, 예상 개발이익의 1/2 가량인 1,822억원을 배당금으로 받기로 사전에 확정하고, 나머지 사업이익은 민간사업자가 알아서 배분할 것을 공모 조건으로 제시하여 협약을 체결하였던 것입니다. 

물론 토지가격이 오르자 앞서와 같이 추가 공공기여를 요구하여 개발비용을 늘리는 방식으로 민간사업자 몫의 개발이익을 조정하였습니다. 다만 2018년 3월 14일 성남시장을 그만 둔 후에는 개발이익을 조절하지 못해 안타깝습니다. 

이것을 보통주(개발이익에 대한 지분)를 받거나, 사전이익확정보장 및 초과수익 지분을 받는 경우와 비교해볼 필요가 있습니다.

가령, 성남시 판교신도시의 경우 아직도 미정산 상태이고, 개발비용이 추가 중이어서 배당금을 기대하기 어려운 상황이라고 합니다. 의왕 백운밸리의 경우 당초 예상 개발이익이 2600억원 가량이었지만, 개발비용이 2700억원 가량 늘어 손실이 100억원 발생했습니다. 결국 배당금은 한 푼도 받을 수 없었습니다. 성남 위례 A2-8BL 공동주택의 경우 당초 개발이익 1,000억, 지분 50%(출자는 5%)로 예상하고 시작한 사업이었지만 결국 개발이익은 306억원으로 정산되어 배당금은 148억원에 불과했습니다. 안산 37BL 공동주택의 경우에도 총 개발비용 5650억원 대비 개발이익 200억원, 즉 3.5% 정도의 이익률만을 보였고 배당금은 50억원에 불과했습니다. 이러한 현상은 사업진행시 발생하는 일종의 모럴 해저드(moral hazard), 즉 독식할 수 있는 개발비용을 늘리고 분배할 개발이익을 줄이려는 경향 때문인 것으로 설명되고 있습니다.

일부 언론과 검찰은 사전확정이익 우선보장 후 초과수익에 대하여도 보통주 지분을 가지고 배당을 가져야 하는 것 아니냐고 합니다. 그 대표적인 예가 2008년 하남풍산지구 아파트형 공장입니다. 하남도시공사는 사업부지를 313억원으로 매입하여 PFV에 제공했으므로 사실상 자기자본(EQUITY)을 댔다고도 볼 수 있는 사업이었습니다. 하남도시공사는 사전확정이익 210억원에 초과수익도 요구하였습니다. 그러나 그 결과 총개발비용 1,660억원 대비 개발이익 1,110억원이라는 우수한 개발이익을 얻었음에도 불구하고, 공공이 얻은 것은 총 440억원(=사전확정이익 210억원 + 초과수익 지분 230억원)으로 개발이익 대비 40%뿐입니다.

대장동 개발사업에서 개발이익 합계 9,543억원(=공공이익 5,503억원 + 보통주 배당금 4,040억원) 대비 공공이익은 57.6%인 것과 비교하면, 대장동 개발사업에서 초과수익에 대한 보통주가 없는 것이 공공의 손해라고 볼 수는 없는 것입니다. 또한 대장동 개발사업에서 성남시는 사실상 투자금액이 0원입니다(우선주 납입대금은 법인해산시 반환받기로 하였으므로, + - 해보면 0원이 됩니다).

대장동 개발사업에서 초과수익에 대한 보통주 지분이 있었다면, 신흥동 제1공단 공원조성비용이나, 사전이익확정금액 또는 성남도개공이 받은 임대주택용지의 위치 등 다른 부분에서 거래(tradeoff)가 있었겠지요. 앞서 본 모럴 해저드를 생각해보면 사전에 확정된 이러한 이익을 버리고 그 대가로 받은 보통주가 꼭 이익이 되지 않을 수 있습니다. 

결론적으로 사전이익확정방식을 채택하고, 나아가 초과이익에 대한 지분이 있어야만 온전한 것이고, 초과이익에 대한 지분을 가져오지 않았다면 성남도개공이 손해를 본 것이라고 보는 관점은 탁상공론입니다. 

보통주라는 권리가 정산해봐야 실제 배당금을 알 수 있는 매우 불확실한 권리이기 때문입니다. 실질적 경제적으로 초과이익에 대한 지분(보통주) 대신 얻은 사전이익확정금액을 고려해서, 불확정적이고 불확실한 추상적 권리(보통주) 대비 확정적 구체적 권리(사전확정이익) 사이의 교환관계(trade off)를 따져봐야만 손해를 본 것인지 아닌지 알 수 있는 것입니다. 
다시 비교를 해보면, 하남풍산지구 아파트형 공장 개발사업의 총 개발이익 대비 공공이익 비중은 40%, 대장동 도시개발사업은 57.6%, 하남풍산지구 아파트형 공장 개발사업은 토지도 제공한 반면, 대장동 도시개발사업은 투자금액이 0원이라는 점도 꼭 고려되어야 합니다. 그래도 대장동 도시개발사업은 보통주를 받지 못해 손해를 본 것일까요?

(3) 공사비 증액 등 사업비 증액 요인을 없앴습니다. 

위와 같이 사전이익확정방식을 채택하고, 2018년 성남도개공이 먼저 사전에 확정한 배당금 1,822억원을 모두 배당받은 결과, 민간사업자들은 남은 개발이익을 모두 배당받아 갈 수 있게 되었기 때문에 굳이 개발비용을 올릴 유인이 없게 되었습니다.

회계사들의 평가결과 다른 민관합동 개발사업지와 달리, 대장동 개발사업의 재무제표를 보면, 개발비용을 올리기 위한 전형적인 항목들이 보이지 않는다고 합니다. 개발비용의 부풀리기가 없었기 때문에 다른 도시개발사업의 배당금보다 배당금이 훨씬 커보이는 결과가 발생한 것도 사실입니다.

민간사업자 특히 화천대유가 배당금을 많이 받아야 했던 이유는 화천대유가 5개 블록을 우선공급 받았기 때문입니다. 화천대유와 SK증권의 배당금 합계액이 4,044억원 정도인데, 5개 블록의 토지대금이 5,800억원 정도이므로, 화천대유와 SK증권의 배당금은 모두 도로 성남의뜰에 토지대금으로 납부되었습니다(원래 예상했던 1,800억원 정도의 배당금이었다면 4,000억 정도의 토지대금은 화천대유가 빌려서 납부했을 것으로 예상됩니다).

(4) 개발부담금 징수 증대를 유도하였습니다. 

「개발이익= 개발수익 – 개발비용」입니다. 
도시개발사업의 개발부담금은 개발이익의 20%입니다. 이제는 개발비용을 늘리는 노하우(?)가 업계에 만연하여 전국 개발부담금 부과액이 3천억원 미만 정도에 불과한 것으로 나타납니다. 그러나 대장동 도시개발사업에서는 개발비용 부풀리기가 없었기 때문에 준공 후 개발부담금도 적정하게 산정되어 공공으로 환수될 것으로 기대됩니다.

(5) 오른 토지가격에도 불구하고 공공이익이 민간이익보다 큽니다.

위와 같이 현재까지 보통주 주주들이 가져간 배당금이 4,044억원인 반면, 성남도개공 1,822억, 성남시 3,681억 합계 5,503억원으로 공공이 가져간 개발이익이 더 큽니다. 집요한 새누리당 시의회의 반대, 중앙정부의 지방채 발행 불승인 속에서 최대한의 공공이익을 확보했습니다. 2014년 구속기소되었던 사람들에 대한 판결문에 의하면 한나라당 신영수 전 국회의원 친동생에게 2억원, 같은 당 성남시의회 최모 의원에게 1억원을 주는 등 민간업자의 이익을 위해 공공개발을 반대했음은 명백합니다. 그런데 이제 와서 민간의 배당금이 왜 이렇게 크냐고 이재명 후보에게 묻는 것은 적반하장이라고 하지 않을 수 없습니다.