- 공방 중에 신영수 전 새누리당 의원의 이름이 소환된 이유는 무엇일까요? 

2009년 이명박 당시 대통령이 “LH는 돈 되는 사업에서 손을 떼라”고 했는데, 그 시점에 특정 사업자들이 대대적으로 수백억의 자금을 조달해 대장동 일대 토지를 사 놓은 상태였다는 겁니다. 신영수 새누리당 의원은 2009년 국감에서 LH 사장에게 대통령 말씀이니 공공개발 포기하라고 지적했던 장본인이었습니다. 

우선 열린 캠프의 발표문을 볼까요. 

대장동 일대는 LH 공공개발에서 민영 개발로 전환되기 전부터 개발계획 소문이 돌며 대부분 대지가 팔렸습니다. 2005년 11월에는 토지수용 보상수익을 노리고 불법으로 토지를 사들인 공무원과 업자 총 22명이 경찰에 적발되기도 했습니다. 

2009년 10월 7일 당시 이명박 대통령은 “LH는 민간회사와 경쟁할 필요가 없다. 민간기업이 이익이 나지 않아 하지 않겠다는 분야를 보완해야 한다”고 말했고, 다음 날인 2009월 10월 8일 이지송 당시 LH 사장은 기자회견에서 “민간과 경쟁하는 부분은 폐지하겠다”고 발언했습니다. 

같은 달 20일 신영수 당시 한나라당(현 국민의힘) 국회의원은 LH 국정감사에서 이명박의 발언을 인용하며 대장동 개발사업을 포기하라고 압박했습니다. 결국 다음 해인 2010년 LH는 대장동 공영개발 사업을 철회하기로 결정 했습니다. 

수상했습니다. 이명박 대통령과 국민의힘 전신 한나라당이 나서서 LH에게 이권이 보장된 사업을 포기하라고 강요했습니다. 이재명 후보는 성남시장에 당선되면서 이 수상한 사업변경을 지적했습니다. 

이 후보는 자신의 페이스북과 트위터, 언론인터뷰 등에서 한나라당의 부정한 커넥션 의혹을 제기했습니다. 그리고 당시 한나라당 의원과 관련된 비리가 드러났습니다. 

LH를 압박한 신영수 국회의원의 동생이 수억 원대 뇌물을 받는 등 부동산업자의 ‘대장동 로비사건’이 있었고, LH 간부 등이 이에 연루되어 9명이 구속되고 11명이 기소됐습니다. 

- 그렇다면 대장동 개발사업은 왜 민·관 공동사업으로 추진됐을까요. 

과거 한나라당·새누리당의 집요한 공공개발 반대가 계속됐습니다. 성남시는 정부와 시의회 반대로 지방채로 토지보상비 조달이 불가했고, 성남도개공 설립 난항과 성남 도시개발공사는 한계(재정 부족, 부채비율 상한선 있어 PF 대출 곤란)에 봉착했습니다. 

→2011년 공공개발 전환 이후 사업추진은 부진을 겪었습니다. 
2014 성남시의회는 민주당이 새누리당보다 의석이 많아 지방의회 반대가 상대적으로 약해졌습니다. 그러나 행안부의 지방채 발행 승인받지 못했습니다. 당시 대통령은 박근혜, 민정수석은 곽상도였습니다. 중앙정부의 제약 벗어나기 위해 그나마 민관합동 방식으로 추진한 겁니다. 2016 성남시의회는 민주당보다 새누리당 의석이 더 많아졌기 때문에, 시기를 놓쳤다면 그나마도 불가능했을 것입니다. 
→중앙과 지방의회 모두 당시 새누리당은 이익 전체를 민간업자가 가져가는 민영방식만을 고집했습니다. 그러니 이제 와 개인이 개발 이익을 가져가네, 어쩌네 하는 것도 모순입니다. 

- 인허가 관청인 성남시가 참여하는 사업이므로 ‘인허가 리스크 없는 땅 짚고 헤엄치는 사업’이라는 주장은 어떨까요?

대장동 개발사업은 성남시 분당구 대장동 2010번지 일원(약 27만평)에 일종의 미니신도시(아파트와 주택 약5900세대와 제반시설)를 조성하는 사업입니다. 2015년 초에 시작한 이 사업은 2021년 12월 준공을 앞두고 있습니다. 도시개발사업은 아파트 건설사업과는 달리 통상 5~10년, 길게는 15년까지 오랜 기간이 소요됩니다. 그만큼 경기변동 리스크가 발생할 수 있는 사업입니다. 

2014년 7월 최경환 부총리가 ‘빚내서 집사’라고 할 정도로 2015년 당시는 국내 부동산경기가 얼어붙은 상황으로 국내에서 민간이 참여하는 도시개발사업은 거의 없었습니다.(조웅천). 대장동 개발사업 PF대출 7천억원을 위해 당시 섭외한 금융기관 30곳 중 참여한 금융기관은 10곳에 불과했습니다.(이성문)

대장동 지역의 여러 종중 토지 및 종중묘 같은 집단 민원 리스크, 산과 임야 지역의 환경영향평가 리스크 등이 있었습니다.(강학상 부동산개발사업의 리스크는 100가지도 넘습니다. 

-참여 컨소시엄 선정이 1일 만에 이루어진 이유에 대해서도 말들이 많지요?

성남의뜰(주식회사 당사)은 이재명 지사가 성남시장 재직 시절인 2015년 대장동을 공영개발로 추진하기로 하면서 이를 위해 설립한 프로젝트금융투자회사입니다. 공격개발에 들어가는 1조원 이상의 토지매입을 성남시가 조달할 수 없자, 성남도시개발공사를 통해 성남시의 이익을 보장하면서 자금을 조달할 민간사업자를 공모해 선정한 것입니다. 그런데 성남의뜰이 우선협상대상자로 선정되는 과정에 의구심이 제기되고 있습니다. 1조5천억 규모의 사업계획서를 하루 만에 심사하는 것은 이례적이라는 주장이지요. 

실제로 성남 판교대장 도시개발사업 민간사업자 공모는 사업계획서 접수 후 익일 심사 결과가 발표되었습니다. 그런데 2월 하순부터 3월 하순 사이에 응모자들이 초기 설계안을 제출하고, 성남도시개발공사 직원들은 공공기여안을 요구하는 등 의견교환 및 조율을 거치며, 그 과정에서 정량적 평가는 이미 마친 상태였습니다. 사업제안서를 정식 제출하기 전에 사업제안서 내용을 이미 성남도시개발공사가 다 파악하고 있기 때문입니다. 

9월 22일 뉴스1 기사에 따르면 성남시 담당들은 평가 후 로비를 차단하기 위해 귀가조차 하지 않고 사무실에서 취침했습니다.또 남은 정성적 평가는 위원회에서 이루어지는데, 당시 위원 선정 통보를 3월 27일 오전 8시에 진행했습니다. 시간이 되는 사람들이 위원으로 참여했고, 로비를 차단하기 위해 당일 저녁까지 심의 후 우선협상대상자 발표를 진행했습니다.성남시 이익을 보호하기 위해 위원회에 당연히 내부평가위원으로 성남도개공 직원 2명이 참여했습니다. 

(참고) https://news.v.daum.net/v/20210922053003660 “대장동 공모 평가서 캐비닛에 밀봉하고 사무실서 종이 깔고 잤다” 뉴스원 2021. 9. 22. 기사 참조

-하나은행 컨소시엄이 선정된 이유는 무엇일까요? 

주된 심의사항은 자산관리사의 사업계획서, 대표사의 금융주관 능력이었습니다. 하나은행 컨소시엄은 다른 컨소시엄에 비해 하나은행, 기업은행, 국민은행 등 우량 금융기관이 다수 참여했습니다. 또 갈등 및 집단민원발생 소지를 최소화하기 위해 대장동 지역의 여러 종중 및 토지소유자와 주민들에게 상업용지, 근생용지 및 단독주택용지를 전주 감정가격으로 저렴하게 공급하겠다는 점 등이 점수를 땄다고 합니다. 

아울러 다른 컨소시엄보다 임대주택용지의 입지가 좋은 것을 제시했습니다. 결국 대표사 등 금융사의 PF 실적과 주관능력, 이익보장 등 사업계획내용이 주요한 요인이 됐습니다. 

- 자산관리회사 동반 컨소시엄에 특혜 점수를 주었다고요?

공모지침서에는 ‘자산관리회사를 사업신청자의 구성원으로 참여하는 것이 가능하다’고 기재되어 있고, 사전배점표에도 자산관리회사 설립 및 운영계획에 20점을 부여라고 기재하고 있습니다. 

위 문구대로라면, 컨소시엄들은 (자산관리회사 미설립 상태에서) 우선협상대상자 선정 후 자산관리회사를 설립 운영하겠다는 계획만 제출하면 평가 점수 부여가 가능합니다. 따라서 위 공모지침서와 사전배점표가 자산관리회사를 동반한 컨소시엄에만 특혜 점수를 주라는 뜻으로 해석했다면 그것은 전적인 오해입니다. 컨소시엄별 해당 점수 확인은 불가하나, 자산관리회사 설립계획이 있음에도 이를 미설립했다는 이유로 0점을 준 사례는 없다는 게 업계의 판단입니다. 

-투자자(보통주 보유자)들은 어떤 사람들일까요?

천화동인 1호는 화천대유 소유였고, 천화동인 2·3호는 대주주 김 씨의 친인척, 4호는 남모 변호사, 5호는 회계사 A 씨, 6호는 조모 변호사, 7호는 전직 언론인 B 씨 : 2·3호는 대주주인 김 씨의 친인척, 4~7호는 예전에 김 씨를 따라 투자했다가 손실을 본 사람들이 대부분입니다. 김 씨가 사업 진행 과정에서 각자 역할에 따라서 배분해준 것입니다. 

실제로 남 변호사는 지주 작업, 회계사 A 씨는 회계 업무에 도움을 줬다."(이성문 화천대유 대표 2021. 9. 19. 인터뷰)

이 가운데 남 변호사와 조 변호사는 화천대유 고문을 맡았던 박영수 전 특검이 몸담은 법무법인 강남 출신입니다. 

알고 보니, 원래 대장동 개발사업을 민영으로 추진하던 사람들입니다.(성남시의원들이 비호해주던): 천화동인 4호 주주인 남모 변호사는 2010년 한나라당 국회의원 불법 로비, LH 사업 포기 압박 혐의로 구속기소 되었으나 무죄. 그 후 다시 본건 사업에 참여합니다. 
천화동인 1호 배당금은 1,208억 원, 2~7호는 2,255억 원입니다. 

- AMC 화천대유 주주는 부동산 사업에 문외한이었을까요?

사실 부동산개발사업에 있어서 시행자 측을 심사할 때, 회사가 아니라, 임직원의 맨파워를 심사합니다. PF 대출 시 금융기관에서 심사하는 것도 SPC가 아니라 모회사와 오너가 어떤 시행을 했는지에 대한 이력입니다.  

- 화천대유 주주, 임직원은 개발사업에 무지한 사람들이었을까요?

화천대유의 경우, 스스로 사업성 평가를 위한 회계사, 토지 감정평가를 위한 감정평가사, 지주 작업 등의 법률 이슈를 다룰 변호사, 토지개발 경험 있는 변호사 등이 참여하고(이성문 인터뷰), 오너도 본건 이전부터 토지개발을 했었다면서 기자 신분으로 토지개발업을 겸한 것이 죄송하다고 했습니다.(김만배 조선일보 인터뷰). 즉, 부동산 개발업 경력자입니다. 

이들의 경력은 PF 대출금융기관에서도 인정했습니다. 컨소시엄 구성과 PF 대출을 해준 것이 그 자체로 증거입니다. 이것을 공공이 인정하지 않을 근거가 있는지? 부동산 개발업이 전공자만 할 수 있는 하이테크 사업이 아닙니다.  

- 임직원에 정치권이 개입되었다면, 그건 '국민의힘'

경력이나 전공을 따진다면 곽상도 의원 아들 곽병채가 도시계획 등 관련 전문가 아닌데도 취업된 것부터 따져야 합니다. 1호 사원 곽병채 씨의 채용 시기는 곽상도 의원이 공영개발을 막던 박근혜 정부(Q1, 2 참조)의 민정수석을 그만둔 후로써 본건 사업 개시 직후입니다. 원유철은 고문으로 월 900씩 받아 갔습니다. 한편, 공모 지침에 자산관리사의 인력 운용 계획 배점은 10점에 불과합니다. 1000점 만점에 10점이라 비중이 매우 낮으므로, 실제 심사에서 영향은 적었다고 볼 수 있습니다. 

- AMC 화천대유는 5천만 원짜리 신설회사다?

부동산 업계와 금융권은 왜 신설회사를 선호할까요? 원래 부동산 개발사업은 리스크가 워낙 커서, 본진은 그대로 두고 개별법인을 따로 만듭니다. 사업이 통째로 자빠져도 본사에는 큰 피해가 없도록 하기 위해서지요. 그래서 대부분의 개발사업은 SPC를 만들어서 사업을 진행합니다. 
금융기관도 오래된 법인의 경우 과거부터의 채권 채무 관계로 사업 진행 중 가압류, 가처분 등 권리행사를 우려해 신설법인을 선호합니다. 본건 사업에서 페이페컴퍼니인 PFV 설립이 공모 시부터 계획되어 있었기 때문에 AMC와 FMC는 필수였습니다. 신탁회사인 FMC와 달리 AMC는 비금융사이므로 실물거래에서 오는 리스크 회피를 위해 SPC 선호, 따라서 AMC의 설립시기나 개발경력을 따지는 것은 의미가 없습니다. 

망할지 모르니 당연히 회사 자본금도 작게 잡습니다. 특히 본건의 경우 자본금은 보관(보전)하고 회사 해산 시 반환받기로 한, 예치금 같은 성격을 가짐. 사업비를 수백억 원 투입해야 하는 AMC 입장에서는 (사업비가 많이 필요한데 사업비로 쓰지도 못하고) 예치금 성격만을 가지는 자본금을 적게 잡는 것은 당연합니다. 

개발사업이 끝나면 법인해산을 하는 게 일반적입니다. 사업이 끝나면 유지할 필요가 없는 사업체이기 때문입니다. 그러니 대부분의 사업을 진행하는 개발사업체는 일회성 법인이고 실적 따위는 없습니다. 물론 사업을 주관하는 사람은 당연히 대부분 경력자입니다. 본건도 그러합니다. 

공모지침서 사전배점표에도 자산관리회사 설립 및 운영계획에 20점 부여. 위 문구대로라면, 컨소시엄들은 (자산관리회사 미설립 상태에서) 우선협상대상자 선정 후 자산관리회사를 설립 운영하겠다는 계획만 제출하면 평가 점수 부여 가능. 따라서 본건에서 화천대유의 존재, 자본금은 사실 심사에 별 영향이 없음(1000점 만점에 20점)

금융기관들은 확정 수익을 선호하고, 원본 손실을 기피하기 때문에 우선주를 선호합니다. 진정한 에쿼티성 투자자들인 AMC와 에쿼티 투자자들(SK증권)은 보통주를 받습니다. 
성남도시개발공사는 분양 실패 시 정치적 책임 등 부담 고려하여 금융기관보다 선 순위인 우선주를 선택하고 예상 개발 이익의 50% 이상을 가져가기로 했습니다. (사전이익확정방식). 

당시 부동산경기는 하강세가 계속되고 있었고, 2015년 당시에 최경환 전 장관이 ‘빚내서 집사’라고하고 금리를 인하할 정도로 바닥이었습니다, 위와 같은 주주 구성은 토지 분양률이 낮고, 분양가가 오히려 떨어지는 등의 시장 하락 리스크에 대비한 것입니다. 

(참고) 성남도개공의 50%+1주는 수용권 발생의 전제, 
(참고) 자본금 50억원은 법인세법상 pfv 설립을 위한 최소자본금액.
(참고) PFV 출자금=자본금은 취등록세 때문에 실제 투자금보다 적게 설정

(이어짐)