정부가 지난 7월 10일, 다주택자에 대한 강력한 세금인상안을 담은 ‘710 부동산 대책’을 발표했다. 지난 6월 17일 발표는 투기를 막기 위한 대출 규제가 중심이었다면, 이번 발표에는 다주택자들의 보유세를 대폭 인상하겠다는 내용과 등록임대사업자 제도 보완 내용, 주택공급확대에 대한 계획도 포함되어있다.
주택 관련 세금은 취득, 보유, 처분 단계에 따라 항목이 나뉘는데, 정부는 이번 발표를 통해 취득, 보유, 양도단계에 이르는 모든 세금을 인상하겠다고 밝혔다. 가장 눈에 띄는 항목은 보유세의 한 종류인 종합부동산세(종부세)이다. 현행 0.6~3.2%였던 것이 1.2~6%까지 올라간다.
주택 관련 세금은 주택의 실거래가가 아니라 공시가격에 맞춰서 매겨지는데, 정부는 공시가격도 올해 10월 안에 현실에 맞는 수준으로 올릴 것이라고 발표한 상태다. 종부세의 인상과 더불어 공시가격까지 올라가는 것을 고려하면 실제 체감 인상률은 훨씬 더 높아진다.
그런데 서민 중 종부세 인상에 영향을 받는 사람은 많지 않다. 종부세는 다주택자의 경우 개인당 6억, 가구당 17억까지는 부과되지 않고, 가구당 주택보유합계 17억이 넘어가는 부분에 대해서만 부과되기 때문이다.
따라서 한 가구당 17억 미만의 주택을 가진 사람들에게는 실질적인 영향이 없다. 그런데 명의 분산을 위해 다주택 보유하면서 부동산 법인을 낸 사람들의 경우는 다르다. 개인당 6억까지 공제해주던 혜택도 사라지고 더 강력한 세율인 실효세율 4%가 적용된다.
예를 들어 다주택 부동산 법인의 5억 원짜리 주택의 경우 연 2천만 원이 부과되는 것이다. 정부는 입법은 예정대로 7월에 추진하지만, 주택 매물이 나오도록 유도하기 위해서 내년 6월 1일까지 시행을 유예하고 다주택자들의 처분을 유도하고 있다.
취득세율도 인상된다. 1주택자의 경우에는 해당이 없지만 2주택자는 집값의 8%, 3주택자의 경우 집값의 12%까지 취득세가 부과된다. 그뿐만 아니라 양도세율도 인상된다. 규제지역의 경우를 살펴보면, 2주택자의 경우 양도세 세율이 최고 62% 인상돼서 양도차익의 절반을 세금으로 가져간다. 3주택자 이상의 경우는 최고 72%까지 인상돼서 양도차익 60%를 세금으로 내야 한다.
결국, 다주택자가 주택을 사고팔며 남기는 수익을 취득세, 보유세, 양도세로 다 가져간다는 내용이다. 이번 발표는 주택이 더 이상 높은 수익률을 기대할 수 있는 투자 대상이 아니라는 정부의 메시지인 셈이다. CBS와 인터뷰한 김용범 기획재정부 차관은 ‘주택은 거주하는 곳이라는 본래의 목적으로 활용되어야 한다’고 밝히면서 주택에 대한 인식 전환이 필요한 시기라고 말했다.
그런데 취득세가 높아지면 거래세가 높아지는 것이고 결국 전세금이 오르는 것 아니냐는 우려가 크다. 이런 우려에 대해 정부는 이번 710대책과 함께 ‘임대차 3법’도 개정하겠다고 밝혔는데, 두 제도가 함께 시행될 경우 전세금이 상승을 어느 정도 제재할 수 있을 것으로 보인다. 임대차 3법에는 ‘세입자 계약 갱신 요구권’이 포함되는데 세입자는 4년 이상 임대차 기간을 보장받을 수 있게 된다. 또 ‘임대료 인상 상한제’도 도입해서 계약을 갱신할 때도 5% 이상 올리지 못한다. 마지막으로 임대차 계약에서도 주택거래처럼 실거래가를 신고해야 하는 ‘전‧월세 신고제’도 도입된다. 김현미 국토교통부 장관은 이 임대차 3법을 소급 적용하겠다고 밝혔는데 부동산 대책 발표 이후, 갑작스러운 전세금 상승을 막겠다는 의도로 보인다.
그런데 문제는 이 내용이 모두 법률개정사항이라는 것이다. 세율인상과 임대차 3법이 함께 적용되면 분명히 효과를 발휘할 것이지만 과연 국회를 통과할 수 있을지가 문제이다. 미래통합당의 반대가 만만치 않을 것으로 예상되는 가운데 민주당은 “종부세 인상·임대차 3법을 이달 안에 단독으로라도 처리”하겠다고 밝혔다.
임대사업자제도도 달라진다. 임대사업자제도는 다주택자가 임대사업자로 등록 후 4년 또는 8년 임대를 놓으면 세금혜택을 주는 제도이다. 세금혜택을 받기 위해서는 연 5%로 임대료 상한 제한 규정을 지켜야 한다. 임대사업자는 그동안 취득단계에서는 취득세를 감면받았고, 보유단계에서는 재산세, 종부세, 소득세, 처분 단계에서는 양도세를 감면받았다. 10년 임대 시 양도세가 70%까지 절감되는 파격적인 혜택이었다. 임대사업자로 등록된 52만 명 이상이 이 세금혜택을 받았고 약 120만 가구에 달하는 주택도 포함되어있다.
그러나 710정책 이후로 이런 파격적인 임대사업자 혜택이 좁아진다. 일단 서민들의 실제 주거와 관련된 다세대, 빌라, 오피스텔에는 그대로 세금혜택을 받을 수 있다. 그러나 이 제도의 구멍이었던 투기 대상 아파트는 이 세금혜택에서 제외된다. 더 이상 아파트 다주택자들이 임대사업자제도를 통해 세금혜택을 받을 수 없게 되는 것이다.
710정책에는 공급정책도 포함되어 있다. 정부는 세율인상을 통해 먼저 재고 주택시장을 순환 시켜 주택공급의 길을 열겠다고 밝혔다. 다주택자에게 강력한 보유세를 내게 해서 주택을 팔게 하고 이를 통해 재고 주택시장을 순환시키겠다는 것이다. 물론 신규주택 공급에 대한 내용도 담고 있다. 정부는 재개발 규제를 완화하고 신도시 용적률을 올려서 가구 수를 늘릴 예정이다. 그리고 재건축, 재개발 사업의 규제 완화를 통해 늘어난 공급 물량은 LH와 같은 공공의 형태로 관리한다고 하겠다고 밝혔다.
그러나 재개발 규제를 완화하겠다는 발표 이후로 서울 강남 주변 지역의 그린벨트 해제 논란이 일었다. 보수 매체는 ‘4대강을 반대하던 사람들이 그린벨트를 해제하려고 한다’고 보도했다.
논란이 커지자 문재인 대통령이 직접 나서서 그린벨트를 해제하지 않겠다고 밝혔다. 또 신규주택공급 물량 확대를 위해 그간 검토해 왔던 대안 외에 주택 용지 확보를 위해 다양한 국공립 시설부지를 최대한 발굴, 확보하겠다고 밝혔다.
먼저 거론되고 있는 곳은 태릉 골프장 부지다. 태릉 골프장도 그린벨트가 아니냐는 지적이 따르고 있지만, 정세균 총리는 “현재 법률적으로 그린벨트인데 이미 체육시설로 활용돼 본래 기능을 하지 못하고 있다”면서 청년, 신혼부부, 생애 첫 주택구매자 등 실수요자를 위한 공급대책에 활용하기로 부처 간 의견을 모아 세부 방안을 마련하겠다고 밝혔다.
710대책에는 실수요자에 대한 혜택들도 담겨있다. 생애최초 주택에 대해서는 취득세 감면해주고 혜택받을 수 있는 소득 기준도 완화할 계획이다. 뿐만 나이라 6월 17일에 발표된 대출 규제가 실수요자들에게도 적용돼 피해를 본다는 우려를 고려해 신혼부부나 실수요자들은 기존보다 10%를 더 대출을 받을 수 있도록 혜택을 제공할 예정이다.
더불어민주당 김태년 원내대표는 지난 20일 교섭단체 대표연설에서 서울·수도권 과밀과 부동산 문제를 완화하고 국가의 균형 발전을 위해 행정수도 이전을 논의해보자고 야당에 제안했다. 계속해서 제안되는 부동산 대책과 더불어 이런 식의 근본적인 접근도 필요해 보인다.
김종인 미래통합당 비상대책 위원장은 “정상적인 정책이 아니다”라고 비판했지만, 미래통합당 내부에서도 검토가 필요하다는 의견이 나오고 있다. 정부에서 제안한 이번 710대책이 관련 대책들이 맞물려 효과를 낼 수 있도록, 또 더 근본적인 해결 방안을 찾기 위한 논의들도 이어질 수 있도록 21대 국회가 함께 힘써 주기를 기대한다.