경기도 성남시 대장동 개발 사업 관련해 민간의 초과이익을 환수하는 조항이 삭제됐다는 주장이 나오면서 논란이다. 보수야당과 언론들은 이재명 경기지사가 당시 성남시장으로서 결재하는 과정에서 이를 사전에 인지했는지에 초점을 두고 연일 기사를 쏟아내고 있다. 

김윤우 변호사는 '성남도시개발공사가 추가이익에 대한 지분을 받지 않은 이유'와 관련해서는 "추가 이익에 대한 지분은 공짜가 아니며 초과이익 지분과 손실부담은 한 세트로 할지 말지 정하는 것이었다"고 설명했다. 이어 결과적으로 소수의 민간인에게 막대한 개발이익을 몰아주게 된 배경을 재차 설명했다. 

그는 "민간지분 50%를 주게 된 것은 당시 중앙정부와 시의회의 발언 때문"이라며 과거 한나라당과 새누리당 시의원들의 발언을 소환했고, 당시 부동산경기사 현재와 같은 미래수익은 예상하지 못했던 점, 하나은행의 당시 상황 등을 조목조목 따졌다. 

그러면서 "가장 주목할 점은 검찰(수원지검)이 경찰(경기남부)의 계좌추적 영장 신청에 대한 보완수사를 요구하는 등 경찰의 수사를 방해한다는 점과 화천대유 법률고문들 중 권순일을 제외한 나머지는 모두 검찰 고관대작이라는 점"이라며 "검찰은 검찰 출신에 대해서는 수사를 면제하고, 법률고문 중 비검찰 출신인 권순일 대법관만 수사하고, 법률고문들과 인연이 없는 사람인 유동규만 수사하려고 하는 것으로 추정되며 그러다 보니 경찰의 계좌추적 영장 신청을 막을 수밖에 없는 것으로 보인다"라고 추정했다. 

또 "뇌물과 배임 사건이라면 돈의 흐름과 이해관계를 밝히는 수사를 해야 하는데, 검찰 출신과 그들과 인연 깊은 사람 빼고 수사하고, 경찰의 수사는 막는, 이상한 모양새가 될 수밖에 없다"고 지적했다. 

김 변호사는 "대장동 개발사업에 대한 국민적 분노가 뜨겁다"며 "부동산개발이익이 어떻게 발생해서, 어떻게 배당(?)되는지 그 실체가 드러나고 있지만, 실제 그 이익을 받았던 사람들은, 엉뚱하게도 부동산개발사업은 계속 민간 주도로 가야 한다고 주장한다"고 지적했다.

이어 이번에도 문제의 본질을 건드리지 못하고, 정쟁 수단으로 국민 정서를 자극해 선동하는 수준으로 그쳐선 안 된다는 점을 강조했다. 

다음은 김윤우 변호사의 자문자답. 

- 성남도시개발공사는 왜 추가이익에 대한 지분을 받지 않았나요? 받지 않았다면, 배임 아닌가요?

단도직입적으로 말하자면, 추가이익에 대한 지분은 공짜가 아니기 때문입니다.

10월 6일 보도된 '대장동 벤치마킹 구리한강변개발사업, 초과이익 환수는? '이라는 보도를 보시면, 구리한강변 도시개발사업에서도 대장동 도시개발사업 때문에 초과이익 환수를 고민하고 있다는 내용입니다.

기사 본문입니다. 

즉, 초과이익 지분과 손실부담은 한 세트로 할지 말지 정하는 것입니다. 

대장동 개발사업은 예상개발이익 6144억의 72%인 4583억을 공공 환수하기로 했었고, 실제로는 개발이익 9543억의 58%인 5503억(터널공사 920억 추가)을 공공 환수했습니다. 

지분을 기준으로 하면 50%+1 주만 가지고 있는데도, 지분보다 많은 58%를 환수했고, 실제 투자금을 기준으로 하면 0원을 투자했는데도, 58%를 환수했습니다. 어떤 걸 기준으로 해도 많이 환수했습니다, 그것도 비용정산 없이 사전확정이익으로 말입니다.

그때로 돌아가 초과이익에 대한 지분(배분)을 요구했다면 할 수는 있었겠지만, 반드시 손실부담 또는 사전확정이익을 어느 정도 줄여야만 초과이익에 대한 지분을 받을 수 있었을 것이라는 점은 분명합니다.

그런데도 초과이익에 대한 지분을 받지 않았다는 것이 성남도시개발공사의 손해이고, 그래서 배임이 성립된다는 검찰의 논리는 잘 이해하기 어렵습니다. 

검찰의 논리는 초과이익에 대한 지분을 아무런 대가 없이, 즉 공짜로 받을 수 있었고, 상대방이 아무런 대가 없이, 즉 공짜로 준다고 하는데도 받지 않았을 때에만 성립할 수 있는, 비현실적인 것이기 때문입니다.

현실로 돌아와, 초과이익에 대한 지분을 손실부담 및/또는 사전확정이익 감액이라는 대가를 주고 취득한다면, (초과이익에 대한 지분이라는 이익액)=(손실부담 및/또는 사전확정이익 감액이라는 대가)가 되기 때문에, 초과이익에 대한 지분 취득이 크게 이득이 된다고 볼 수도 없고, 안 받았다고 해도 손해가 될 수 없습니다. 

더욱이 지분 대비, 실투자액 대비 많은 사전확정이익을 공공 환수한 사업에서는 더더욱 그렇습니다.

다른 도시개발사업에서 보통주를 받거나 초과이익에 대한 지분을 받았다고 말씀하신다면, 그에 대응해서 손실부담을 하는지, 사전확정이익을 협상과정에서 감액했는지까지 함께 말씀하셔야 온당한 판단을 내리실 수 있으실 것입니다.

- 성남도시개발공사 조례안을 통과시킨 성남시의회 의장의 당적은 어느 당인가요?

최윤길 전 성남시의회 의장은 2012년 의장 당시 새누리당 소속이었고, 그 후 무소속이었습니다.

2002년부터 2012년까지 3선의 한나라당 시의원이었고, 2012년 8월 한나라당의 다른 시의원이 의장 후보가 되자, 탈당해서 민주당 시의원의 지지를 받아 무소속 시의회의장이 됩니다. 그는 2012년 8월부터 2014년까지 제6대 성남시의회 후반기 의장을 했습니다. 그리고 2014년 지방선거 직전에 비로소 새정치민주연합에 합류했습니다. 2018년에는 바른미래당에 광역의원 공천을 신청했으나 탈락했습니다. 따라서 성남시의회 의장 시절에는 민주당 소속이 아니었습니다. 이 부분 오보가 너무 많습니다. 

2012년 8월 성남시의회 의장이 된 후 성남도시개발공사 설립을 지원하여 2013년 2월 성남도시개발공사 설립 조례가 통과됩니다. 

한편, 최윤길 시의원은 2010년 8월 30일 도시개발을 담당했던 성남시 고위 관계자를 찾아가 도시계획위원회 개최를 유보해달라고 요구했고, 이와 함께 도시개발지구 지정과 관련해 대장동 주민들의 제안을 들어달라는 취지의 요청도 했다고 합니다. 

- 대장동 개발사업 관련 성남시의회에서 시의원들 발언을 알려주세요.

 -왜 소수의 민간인에게 막대한 개발이익을 몰아주게 되었나요? 2015년 민간사업자 공모 당시 미래수익이 확실했고, 따라서 소수의 민간인에게 거액의 특혜를 준 것 아닌가요?

첫째, 민간지분 50%를 주게 된 것은 중앙정부와 시의회의 반대 때문입니다. 

원래 LH공사가 공공 100% 지분으로 추진하던 사업을 2010년 6월 28일 대통령과 국회의원이 포기시킵니다. 그래서 남욱 변호사, 정영학 회계사는 민간 100% 사업을 추진했지만, 2010년 7월 이재명 당시 성남시장은 대장동 개발사업을 다시 공영사업으로 추진하겠다는 의사를 피력합니다. 

2010년 10월 성남시는 최종적으로 민영사업 방식의 사업제안을 반려하고, 성남도시개발공사를 설립하여 공영개발하기로 결정합니다.

그러나 성남도시개발공사 설립은 2010년 11월 성남시의회 의견청취안 제출 부결, 이후 세 차례에 걸친 설명회 거부, 상임위와 본회의 각 한 차례씩 심사보류 등 반대에 부딪히게 됩니다. 

앞서 본 최윤길 전 무소속 성남시의회 의장의 지원으로 2013년 2월 설립 조례가 통과되고, 2014년 1월 성남도시개발공사가 출범하게 됩니다.

그러나 행정안전부는 지방채 발행을 막아(2012년 박완정 발언 참조) 독자적인 공공 100% 지분을 가진 사업을 할 수 없었기 때문에, 성남도시개발공사는 실질 투자금은 0원, 이익은 개발이익의 대부분을 가져오는 민관합동개발방식을 채택하게 됩니다. 

하여 공사 설립 후 1년 이상의 검토와 법적 절차(대장동·제1공단 결합 도시개발사업 구역 지정 등)을 거쳐 2015년 2월 1일 성남시의회에 대장동·제1공단 결합 도시개발사업 신규 투자 동의안, SPC 법인 출자 동의안을 제출하게 되고, 2015년 2월 13일 민간사업자 공모 공고를 거쳐 2015년 3월 27일 우선협상대상자로 하나은행 컨소시엄을 선정합니다. 
이런 상황이 아니었다면, 공공 100% 지분을 가진 공영개발 방식이 관철되었을 것입니다.

둘째, 당시 부동산경기상 현재와 같은 미래수익은 아무도 예상하지 못했습니다.

앞서 2012년부터 2015년까지 사이에 시의원들 발언을 보시면, ‘분양이 되겠느냐, 기반시설 비용이 너무 많으니 손실나면 어떡하느냐’ 는 등의 우려가 많았습니다. 사실 2010년 금융위기 시절 부동산 경기가 0이고, 현재는 10이라면, 2015년에는 2~3 정도밖에 되지 않았습니다.

셋째, 당시 예상 미래수익의 72%를 공공이 환수하기로 설계했습니다. 

앞서 본 것처럼 대장동 개발사업은 예상개발이익 6144억의 72%인 4583억을 공공 환수하기로 했었습니다. 지분 50%-1주, 사업비 전액 부담 조건의 민간사업자는 예상이익의 28%만 가져가기로 했었습니다. 실제로 땅값이 올라 배당금이 올랐다고는 해도 민간사업자의 배당금은 전체 개발이익의 42%에 불과합니다. 

넷째, 하나은행측의 사정입니다. 

주로 금융기관인 재무적 투자자들의 위험회피적인 소극적 관행으로 비용분담 외면과 각종 보증의무 분담 기피 등이 만연한 결과, 다른 컨소시엄 투자자들의 부담을 가중시키고 있다고 합니다(이현석, 김영상, 정준무, 오동훈, 심교언, 강명구의 「공모형 PF 사업의 현황과 과제」). 

하나은행은 화천대유를 포함한 복수의 다른 시행사와 미팅을 진행했으나, 화천대유가 수백억의 초기 사업비용을 SK재벌로부터 빌리기로 했고(초기 자금계획), 구성 인력 전문성이 충분해서 화천대유와 함께 컨소시엄을 구성했다고 밝히고 있습니다(노컷뉴스).

또 하나은행 등 금융권은 초기 출자금 21억 5천만원을 PFV 해산시 돌려받기로 했는데, 사업에서 손실이 발생하면 못 돌려 받을까봐 담보로, 화천대유로부터 예금을 담보로 받아 놓았습니다(하나은행 PF IM). 즉 하나은행 등은 출자금 전액을 돌려받기로 하고, 담보도 받았으니 실투자금은 +- 해보면 0원이 됩니다. 그 상태에서 25% 2종 우선주 배당금으로 연 6억 정도를 받으니 공짜로 연 6억씩 버는 셈이었죠. 

초기 사업이 진행되어 사업추진 리스크가 상당 부분(100% 아님) 제거되면, PF 대출만 해주고, 대출취급수수료, 주관수수료, 이자만 해도 상당한 이익이 된다고 판단했을 것으로 보입니다.

그리하여 보통주는 사실상 화천대유와 SK증권이 독식하게 되는 것입니다. 그러나 이 보통주는 예상 개발이익의 28%, 실제 개발이익의 42% 정도를 가져가므로, 지분 50%-1주, 사업비 전액 부담 조건을 고려해보면, 전체 개발이익 대비 높은 비율의 배당금을 받은 것인지 의문입니다.

- 대장동 개발사업은 위험이 제거된 사업이라고 하던데요, 대장동 개발사업에는 진짜 위험이 없었나요? 

대신경제연구소, '공모형 PF 사업의 진행현황과 시사점'에 의하면, 사업비 5천억원이 넘는 대규모 사업은 (중략) 사업이 장기화될 가능성이 크다. 그러나 경제여건 등은 수시로 변화하므로 이러한 조건 하에서는 어떠한 면밀한 사업성 검토라 하더라도 무의미할 수밖에 없다고 합니다. 

게다가 위험이 없다고 주장하는 근거 문서들은, 당시 사업을 추진했던 성남시 측 입장, 대출에 참여했던 금융기관들의 IM 등입니다. 반대로 사업을 반대했던 성남시의회 한나라당, 새누리당 의원들의 발언 근거 자료나 대출참여를 포기했던 금융기관의 검토 자료는 포함하지 않습니다. 즉, 위험을 적다고 보았던 사람들의 견해만 모아서 보여주는 것일 뿐입니다. 
구체적인 위험을 보겠습니다.

첫째, 곽병채는 자신이 문화재 이슈도 해결하고, 멸종 위기종 이슈도 해결했다고 합니다. 모두 장기간 공사를 중단시킬 수 있는 이슈들입니다. 공사가 중단되면 PF와 킨앤파트너스의 대출금 이자는 공사 중단기간에도 발생하기 때문에 대장동 개발사업을 적자로 바꿀 수 있는 위험요인이 됩니다. 이러한 문화재, 소음, 환경 이슈들은 땅을 파는 모든 공사들의 피할 수 없는 리스크입니다.

둘째, 수용절차로 진행하면 사업은 No Risk라고 주장하시는 분들이 꽤 계십니다.
그러나 2021년 9월 22일자 한국경제 「주민들 무리한 보상 요구에…반도체 공장 착공 1년 넘게 미뤄져」 제하의 보도에 의하면, 토지보상이 주민의 지장물 조사 거부로 지연되었고 토지보상 협의도 난항이 예상되어 용인sk하이닉스 반도체 클러스터 조성사업이 지연되고 있다고 합니다.
특히 주민 반발이 심한 경우에 선거 표심으로 직결될 수 있어 지자체와 지방공사는 상당한 부담을 가져 사업진행이 지체되기 일쑤입니다.  
따라서 수용보상이라고 해서 사업이 무조건 쉽다는 것은 오해입니다. 다만 대장동 개발사업은 남욱, 정영학이 미리 매입해놓은 토지가 너무 많아서 보상이 너무 빨리 진행된 것으로 추정됩니다. 하지만 이것은 결과론이고, 사업 초기에 이렇게 속단할 수는 없는 것입니다.

셋째, 경기변동 리스크입니다. 금융위기가 닥치면 PF도 안 되고 땅도 안 팔립니다.

넷째, 종중 분묘 관련 민원 등 소송제기시 사업이 지연될 위험이 있고, 명도 과정에서 물리적 충돌시 직원들이 형사입건 되면 사업 전반이 위축될 위험이 있습니다.
이외에도 구체적으로 생각해볼 수 있는 리스크는 많습니다. 전력, 하수처리 등등 도시개발계획, 실시계획과 관련된 사항 하나하나가 리스크 요인을 가집니다.
따라서 No Risk 사업이라는 것은 비현실적 주장입니다. 

- 임대주택수를 줄이고, 분양주택수를 늘렸다고요?

2016년 11월 도시개발계획이 변경됩니다. 기존의 A7~9 3개 블록을 A7~A8 2개 블록으로 블록 면적은 늘이고, 블록 개수는 줄였습니다. 

이때 당초 임대주택용지는 A10, A11블록이었는데, A9, A10 블록으로 이름 바뀌었다는 것을 주의해야 합니다. 만약 A11블록이 여전히 임대주택용지라고 잘못 알고 있다면, 임대주택용지가 분양주택용지로 바뀐 것으로 오해하기 십상이기 때문입니다. 언론에서 분양주택용지로 바뀌었다고 하는 A12블록은 나중에 A11블록이 되었고, 이름 바뀌기 전후로 모두 분양주택용지였을 뿐이고, 임대주택용지에서 분양주택용지로 바뀐 사실이 전혀 없습니다.
그리고 공동주택용지는 분양주택용지와 임대주택용지가 무슨 이유 때문인지 감소했습니다. 화천대유의 땅도 마찬가지로 줄었습니다. 임대주택용지의 공동주택용지 전체 면적 대비 비율은 15.0%에서 15.3%로 늘었습니다. 

그 대신 면적이 줄은 블록들에 대해서는 이에 따라 용적률을 조금씩 올려준 것으로 추정됩니다. 따라서 화천대유 땅만 용적률을 올려준 것도 사실이 아닙니다. 용적률 증가에 따라 임대주택의 건축가능 연면적만 따져보면 104,200㎡에서 106,070㎡으로 증가하는 현상이 발생합니다. 참고로 연립주택용지의 용적률 감소로 인한 세대수 감소를 공동주택용지에서 흡수하면서, 개발사업구역 전체 세대수는 변하지 않았습니다.

그런데 임대주택 세대수는 줄었다고 합니다. 왜일까요? 
그 이유는 전용 및/또는 공급 면적의 증가 때문입니다. 즉, 임대주택용지에 대해서는 계획변경이 한 가지 사항이 더 발생합니다. 연면적과 세대수로 계산해보면, 변경 전에는 세대당 전용면적 50㎡ 미만(공급 65㎡, 104,202÷1,603, 전용률 75% 추정)이었을 것으로 추정되고, 변경 후에는 56㎡(공급 75㎡, 106,070÷1,421, 전용률 75% 추정)이었을 것으로 추정됩니다. 

이것은 국민임대주택 중 소형평형에 대해 미입주 물량이 많다는 비판을 의식한 것으로 보입니다. LH 건설공공임대주택 공가 현황 자료 (2021.06)에 의하면, 전용면적 50㎡ 미만 공가율은 16.2% (5,642/34,869), 50㎡ 이상 공가율은 0.6% (108/17,615)로, 50㎡ 미만의 비중이 전체 공가의 98.1% (= 5642/5570)입니다.

- 메리츠 증권은 2600억 임대주택 땅을 기부제안했는데도 왜 탈락했는가요?

매일경제는 2021년 9월 29일 '[단독] 2600억 임대주택 땅 기부 제안에도…메리츠證, 대장동 개발서 탈락'이라는 보도를 하였습니다.

먼저, 위 보도에는 '화천대유가 대장지구 토지를 조성한 뒤 이를 민간에 판매할 때 가격은 3.3㎡당 대략 1900만원 수준이었다. 1800만원으로 계산해도 메리츠 측이 제시한 A11블록은 2600억원 이상의 가치를 지닌다.'는 내용이 있습니다.

그러나 토지 가치는 그 토지 위에 지을 수 있는 건물의 종류에 따라 달라집니다.
위 1900만원은 도시개발법 시행령 제57조 제2항, 제7항에 따라 입찰로 매각하는 85㎡ 이상의 공동주택용지의 가격입니다. 임대주택용지는 위와 같이 가치를 매길 수 없습니다. (참고로 85㎡ 이하의 주택은 위 시행령 제57조 제3항에 따라 국민주택규모 이하의 주택건설용지로서 가격을 감정가로 미리 정해놓고 추첨의 방식으로 공급합니다)

임대주택용지는 의무임대기간이 30년 이상이면 감정가의 80%, 10년, 20년인 경우 감정가의 90%, 10년 미만인 경우 감정가로 공급하게 되어 있습니다. 이에 따라 사업계획서에는 메리츠증권이 예상 감정가액을 1500억 정도로 기재한 것으로 알려져 있습니다. 따라서 위 임대주택용지 가치가 2600억이라는 보도는 오보입니다.

둘째, 공공기여 제시안에 대한 표 내용이 완전히 틀렸습니다.

해당 사업의 민간사업자 공모 지침서 36쪽에 의해 설명드리겠습니다.

임대주택용지는 2차 이익배분으로서 제1공단 공원조성비 외에 추가제공하는 것입니다. 각 컨소시엄은 A10 또는 A11블럭을 선택해서 제안할 수 있습니다.
다음, 공사는 임대주택용지 상당액 만큼의 배당 우선주를 발행 받고, 임대주택용지의 공급가액은 사업협약 체결시 협의하기로 하였습니다(다시, 사업협약은 사업계획서 내용대로 하기로 하였으므로, 결국 선정된 컨소시엄의 사업계획서대로 공급가액이 정해집니다). 
다음, 공사는 임대주택용지 대신 현금으로 정산을 요청할 수 있다고 명시하였습니다.
정리하자면, 각 컨소시엄은 사업계획서에서 A10 또는 A11블록을 제공하겠다고 제안할 수 있고, 공사가 그 땅 대신 받을 현금액도 미리 정해서 제출했습니다.
그런데 위 표는 하나은행 컨소시엄의 A11 블록 토지를 0원으로, 배당금을 1,822억원으로 표시했습니다. 반대로 메리츠증권 컨소시엄의 A11 블록 토지를 2,600억원으로, 배당금을 0원으로 표시했습니다.

그러나 제대로 했다면, 하나은행 컨소시엄의 A11 블록 토지와 배당금을 모두 1,822억원으로 표시했습니다. 반대로 메리츠증권 컨소시엄의 A11 블록 토지와 배당금을 모두 약 1500억원으로 표시하는 것이 맞습니다. 

셋째, 위 보도는, 대장동 토지주들이 3.3㎡당 600만원 이상 받아야 하는 토지를 280만원에 넘겼고, 사업 면적이 91만 2800㎡이므로 토지 보상에서만 8800억원대 수익이 가능하므로, 민간 4000억원 수익이 충분히 예상가능했다고 합니다.

하지만, 이것은 수용권 프리미엄을 잘 몰라서 나온 보도로 보입니다.
천화동인 4호의 주인 남욱 변호사, 천화동인 5호의 주인 정영학 회계사가 2010년 LH가 로비에 의해 공공 100% 개발을 포기할 당시에, 저축은행들로부터 대출원리금 1800억 상당을 대출받았었고, 그 돈으로 대장동 도시개발사업구역 내 토지를 매집하였습니다.

매집한 이유는 도시개발법이 민간 100% 지분의 도시개발사업에도 수용권을 주기 때문이고, 그 수용권을 받기 위해서는 사업구역 면적의 2/3을 매집하여야 하기 때문입니다. 그래서 위 2/3에 해당하는 토지를 매집하는 과정에서는 다소 비싸다고 하더라도 팔겠다고만 하면 사게 됩니다. 정상가격보다 비싼 것은 수용권 프리미엄 때문이라고 이해하시면 됩니다.
2/3 매집에 성공하면, 나머지 1/3 토지들에 대해서는 수용권을 발동해서 사게 됩니다.

그런데 수용을 하면 왜 싸게 사는 것일까요? 수용을 하면 당해 개발사업의 개발이익을 배제한 가격으로 보상금을 받게 되기 때문입니다. 가령 수용권 프리미엄으로 오른 가격은 정상지가(정상적인 땅값)이 아니기 때문에, 수용권 프리미엄을 뺀 가격으로 보상합니다. 
당초에 헌법에 정당보상의 원칙이 규정되어 있는데, 정상지가 600짜리를 280에 보상할 수 있겠습니까? 정상지가 280인데, 남욱, 정영학 등 민간 사업 추진 세력들이 동네를 들쑤시면서 수용권 프리미엄을 준 가격이 600인 것입니다. 그 가격을 다 주지 않았으므로 그 자체로 수익이라는 것은 어불성설입니다.

그 외에 임대주택용지를 공동주택용지로 변경하려고 했다는 부분은 앞서 보았으므로 생략하겠습니다. 

결국 메리츠 증권 컨소시엄은 사전확정이익도 적게 제시했고, 그나마 이를 각종 리스크 발생시 감액할 수 있도록 했으며, 터널공사는 당시 점수를 줄 항목이 아니기 때문에 점수를 받지 못해서 탈락한 것으로 추정됩니다. 

- 의왕백운밸리 도시개발사업의 사업수지는 어떻게 되는가요?

2013년 시작된 의왕백운밸리 도시개발사업의 사업기간은 2018년까지였고, 2018년 사업기간 종료시의 예상 사업수지는 이익 2,650억으로 예상되었습니다. 하지만 사업기간 종료 후에도 땅은 팔리지 않았습니다. 

2020년 3월 16일 아시아경제 보도를 보겠습니다.
 '(2019년)여러 차례 지원시설용지의 매각 공고가 이뤄졌지만 입찰에 나선 사업자가 없는 상황이다. 도시공사는 해당 부지의 주거비율을 높여 매각에 속도를 낸다는 계획이다. 이 과정에서 지원시설용지 3개 블록(2-1, 2-2, 4블록)의 주거시설 비율은 기존 30%에서 70%로 두 배 이상 뛴다. 주택 수로는 약 2000가구가 순증한다.
업계에서는 학교와 교통시설, 상·하수도 등 인프라가 확대되지 않은 상황에서 도시공사의 계획대로 주택 수가 늘어날 경우 주민들의 불편이 커질 것을 우려하고 있다. 한 업계 관계자는 "개발제한구역(그린벨트)을 풀어 추진하는 사업인만큼 개발 목적에 부합토록 할 필요가 있다"며 "발표대로 주거시설을 늘릴 경우 과밀 개발로 인해 주거 인프라가 열악해질 우려가 크다"고 지적했다.'

2020년 3월에 땅이 팔리지 않아 땅을 팔기 위해 해당 토지의 주거시설 비율 증가, 주택 수 증가를 추진해주기로 했는데, 기반시설 부족으로 난개발이 우려된다는 보도입니다. 실제 증가는 2020년 7월에 이루어졌습니다.

한편, 감사원(원장 최재형)은 2020. 9. 경 경기남부 민관PFV 15개를 조사했습니다. 그 중 의왕도시개발공사 감사결과 2019. 12. 기준 140억 손실이었음을 명시했습니다. 이 감사결과는 네이버에 검색어 “감사원 경기남부 민관PFV 15개”를 입력하시면 pdf 파일로 다운 받아 보실 수 있습니다.

제가 인용한 것은 위 감사결과입니다.

이에 대해 2021년 10월 9일 TV조선은 의왕백운밸리 도시개발사업의 지분 과반을 가진 의왕도시공사와 고양도시관리공사는 이익의 반을 공공이 받기로 하고 각 자본금 24억 5천만 원과 5천만 원을 투입해 2021년 210억, 4억 2800만 원씩 배당 받았고, 2022년엔 천억원대 개발 수익도 예상되는데, 여기서도 공공이 수익의 절반 가져갈 예정이라고 보도하였습니다.

140억 손실이었는데 이익이 발생해 715억 가량의 배당금을 기대하고 있는 것입니다. 여기에 2배를 해보면 1500억 가량인데, 당초 예상 개발이익 2650억보다 1000억 이상 적습니다. 따지고 보면, 보통주는 개발비용이 부풀려져 개발이익이 줄어든다는 제 기존 주장에는 여전히 부합하는 내용입니다. 
왜 배당금이 발생했을까요? 

2020년 11월 16일 경인일보를 보겠습니다.

맞습니다. 위 보도와 같이 2021년 7월 해당 토지에 오피스텔을 더 많이 지을 수 있게 해줬고 마침 주택시장 분위기는 뜨거운데 주택용지가 없었기 때문에 예상가격보다 2배가 넘는 가격에 토지를 매각했기 때문이었습니다. 

참고로, 판교 도시개발사업의 성남시 지분 19%는 여전히 미정산 상태입니다. 대장동 개발사업에서는 정산 전에 배당금을 받았습니다. 

-검경 수사방향과 의도 무산 등 진행상황을 어떻게 보아야 하는가? 공작 냄새, 정치 수사가 아니라 정규 수사 정상 수사 

가장 주목할 점은 검찰(수원지검)이 경찰(경기남부)의 계좌추적 영장 신청에 대한 보완수사를 요구하는 등 경찰의 수사를 방해한다는 점과 화천대유 법률고문들 중 권순일을 제외한 나머지는 모두 검찰 고관대작이라는 점이다.

검찰은 검찰 출신에 대해서는 수사를 면제하고, 법률고문 중 비검찰 출신인 권순일 대법관만 수사하고, 법률고문들과 인연이 없는 사람인 유동규만 수사하려고 하는 것으로 추정됩니다. 그러다 보니 경찰의 계좌추적 영장 신청을 막을 수밖에 없는 것으로 추정이 됩니다. 계좌를 빼고 증거로 삼을 것은 정영학의 녹취록과 남욱 변호사 후배로서 새누리당 국회의원 보좌관 출신의 정민용 변호사 진술서밖에 없습니다. 

뇌물과 배임 사건이라면 돈의 흐름과 이해관계를 밝히는 수사를 해야 하는데, 검찰 출신과 그들과 인연 깊은 사람 빼고 수사하고, 경찰의 수사는 막는, 이상한 모양새가 될 수밖에 없습니다.

유동규의 경우도, 성남도시개발공사에 근무했던, 정영학 회계사의 회계법인 동료였던 김민걸 회계사, 남욱 변호사의 대학 후배 겸 같은 당 활동을 했던 정민용 변호사, 이 네 사람은 빼고, 수사하고 있습니다. 어떤 의미에서 인간관계도 5명 중에서 나이, 학벌, 자격증 등을 기준으로 가장 멀 것 같고, 뭔가 이용만 당했을 거 같은 사람만 변호사와 회계사라는 전문가들이 만든 진술서와 녹취록만 가지고 처벌하려고 하는 것으로 보입니다.

권순일 대법관을 제외하고는 50억 퇴직금의 곽상도 의원도, 화천대유 퇴직금은 원래 수십억원씩 한다는 내용의 기사들이 나오는 것으로 봐서 불기소할 가능성이 높아 보입니다. 
결국 돈과 이해관계 대신, 검찰의 이해관계만 반영해서, 비검찰 출신 권순일, 검찰 출신과 관계가 먼 유동규 이렇게 처벌하고, 남은 것은 정치적으로 이용하기 좋은 이재명 후보 수사 이런 수순으로 가려고 했던 것 아닌가 추정됩니다. 사실 이재명 후보도 전관도 아니고, 지연, 학연, 혈연도 없기 때문에 검찰의 타겟이 되기 딱 좋은 상황입니다. 

그런데 유동규 휴대전화를 경찰이 가져가는 바람에 계좌추적 결과와 핸드폰 포렌식 결과를 모두 독점하고 공작할 계획이었다면, 차질이 생긴 것도 사실입니다. 언론이 계속 수원지검이 언제 계좌추적영장 청구를 법원에 낼 것인지 보도를 하면 경찰도 계좌추적을 할 수 있게 될 텐데, 그러면 검찰의 공작이 매우 힘들어질 것으로 보입니다. 

하지만, 이 사건 관련자 중 비검찰 출신 위주로 수사하고, 검찰 출신은 수사 면제라는 원칙을 바꾸지는 않을 것으로 추정됩니다. 

참고로 대장동 개발사업과 관련된 수사는 네번째입니다.

순서대로 보면 다음과 같습니다. 
2004년 도시기본계획에 시가화예정용지로 지정되어 투기가 시작되었습니다.
2005년 11월에는 토지수용 보상수익을 노리고 불법으로 토지를 사들인 공무원과 업자 총 22명이 경찰에 적발되기도 했습니다. 이때 전직 장관도 구속되었습니다.

그러나 2011년부터는 수사가 제대로 되지 않았습니다.
2011년 부산저축은행 사건 때에도 남욱 변호사, 정영학 회계사는 수사를 피해 갔습니다. 특히 2015년 수사 때 알선수재로 처벌받은 조모씨는 참고인조사만 받고 끝났습니다(천화동인 6호 합병한 회사 고문). 주임검사는 윤석열 검사였습니다. 이때 김만배가 조모씨에게 박영수 특검을 소개했다고 합니다. 

2014년 7월 예금보험공사가 2014년 7월 대출금 대부분을 상환하지 못한 대장PFV 측을 검찰에 수사의뢰하여 수사가 시작되었지만, 이상하게도 종전 사업자인 이씨와 조씨 위주로만 수사가 이루어집니다. 정영학 회계사는 그때에도 참고인이었고, 남욱 변호사는 구속기소되었지만 무죄판결을 받습니다.

- 대장동 개발사업 논쟁이 정쟁으로 끝나지 안 되는 이유는 무엇인가요? (제도개선의 필요성), 부패온존

대장동 개발사업에 대한 국민적 분노가 뜨겁습니다. 부동산개발이익이 어떻게 발생해서, 어떻게 배당(?)되는지 그 실체가 드러나기 때문입니다. 그러나 실제 그 이익을 받았던 사람들은, 엉뚱하게도 부동산개발사업은 계속 민간 주도로 가야 한다고 주장합니다. 그리고 정쟁의 수단으로만 이 사건을 활용하고 있습니다.

이번에도 문제의 본질을 건드리지 못하고, 정쟁의 수단으로 국민의 분노를 선정적으로 자극하고 선동하는 수준에서 이 문제가 넘어간다면, 막대한 부동산개발이익은 소수의 민간인에게 독점되고, 부패의 꿀단지가 되어 언론, 법조, 정치 등 분야에 막대한 불로소득을 안겨 줄 것입니다. 이것이 반헌법적, 반공익적이고, 개혁 대상이라는 데에 동의하지 않는 국민은 없을 것입니다. 

우리는 1980년대에 친일파 문제가 제기되자, 문제의 본질을 건드리지 못하고, 난데없이 천안 독립기념관 건립으로 끝나버린 경험이 있습니다. 하지만 지금은 그때와 달라야 합니다. 문제의 본질을 해결해야 합니다. 

그러기 위해서는 2011년부터 대장동 개발사업에 계속된 부패온존 수사가 끝나고 돈과 이해관계를 추적하는 정상적인 수사가 진행되어야 합니다.